Am Beginn aller Überlegungen zur richtigen Immobilienfinanzierung steht eine Aufstellung der Kosten – egal ob eine Immobilie selbstgenutzt oder vermietet werden soll. Dafür ist es notwendig, sich einen Überblick über die vorhandenen Finanzen zu verschaffen. Was kann ich mir leisten, wie viel Geld ist nötig?

Für eine realistische Einschätzung der Kosten sind zwei Bilanzen erforderlich:

  • eine Aufstellung der laufenden Einnahmen und Ausgaben sowie
  • eine Aufstellung von Vermögen und Schulden.

Aufstellung der laufenden Einnahmen und Ausgaben
Die Einnahmenseite sollte nur regelmäßige und langfristige Einkünfte enthalten. Gelegentliche Einnahmen wie Weihnachtsgeld, Überstundenvergütungen oder andere unsichere Einnahmequellen sollten für eine Immobilienfinanzierung nicht eingeplant werden.
Auf der Ausgabenseite werden Fixkosten und variable Lebenshaltungskosten unterschieden. Hier müssen auch monatliche Rücklagen für unregelmäßige Ausgaben wie Urlaub, Reparaturen oder teurere Neuanschaffungen eingeplant werden.

Die Differenz von Einnahmen und Ausgaben ergibt die Belastungsgrenze. Dies ist die größtmögliche Summe, mit der ein Kredit monatlich bedient werden kann. Idealerweise liegt die Belastungsgrenze bei 20 bis 30 Prozent des Nettoeinkommens. Absolute Höchstgrenze sind 50 Prozent.

Tipp für die Immobilienfinanzierung einer selbstgenutzten Immobilie: Die bisherige Nettokaltmiete bitte nicht bei den Ausgaben mitzählen, sie entfällt ja nach dem Immobilienerwerb.

Eine Vorlage für die Kostenaufstellung der laufenden Einnahmen und Ausgaben findet sich hier.

Aufstellung von Vermögen und Schulden
Der Kostenaufstellung entspricht eine Vermögensaufstellung. Sie enthält auf der Habenseite sämtliche Guthaben wie Bargeld, Sparguthaben und Wertpapiere, etwa Aktien, Fonds oder Anleihen, sowie schon vorhandener Immobilienbesitz und auch Lebens- und Rentenversicherungen. Diese Versicherungen dürfen aber nur mit dem aktuellen Rückkaufswert angesetzt werden. Auch zukünftige Erbschaften sollten nicht in die Rechnung einbezogen werden, deren mögliche zeitliche Fälligkeit kann in der überwiegenden Zahl der Fälle nicht realistisch eingeschätzt werden.
Der Habenseite stehen auf der Sollseite Schulden gegenüber. Hierunter fallen alle laufenden Kredite oder Darlehen, unbezahlte Rechnungen, Leasingverträge und sonstige Verbindlichkeiten.

Eine Vorlage für die Vermögensaufstellung findet sich als Download hier.

Mit der Vermögensaufstellung ist es möglich, die Höhe des Eigenkapitals und des Kreditbedarfs zu berechnen.