Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zählt zu den schwierigeren Finanzierungsvarianten. Und zu den risikoreicheren. Allerdings lassen sich Banken angesichts historisch niedriger Zinsen auf eine solche Finanzierungsart heute häufiger ein als noch vor Jahren.

Die Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie oder einer vermieteten Immobilie ohne Eigenkapital wird auch als Vollfinanzierung bezeichnet. Für das Finanzierungskonzept sind diese Faktoren zu beachten:

  • Die Banken verlangen für Finanzierung ohne Eigenkapital einen höheren Zins als für eine Finanzierung mit einem üblichen Eigenkapital von 20 % oder 30 %.
  • Der Zinsaufschlag beträgt meist über 1 %.
  • Manche Banken verlangen als Sicherheit für den Kredit eine zusätzliche Sicherheit (neben der Immobilie).
  • Das Risiko der Vollfinanzierung einer selbstgenutzten Immobilie ist umso größer, je weniger eigenes Einkommen existiert. Zwar kann in diesem Fall ein Erstkredit mit niedrigen Zinsen und niedriger Tilgung abgeschlossen werden kann. Endet die Zinsbindung aber nach zehn Jahren und werden dann höhere Zinsen – entsprechend dem historischen Durchschnitt – verlangt, ist ein Kredit oft nicht mehr zu bedienen. Die so genannte Zinsfalle schnappt zu.

Im Falle der Finanzierung einer vermieteten Immobilie ohne Eigenkapital kann die Rechnung durchaus andere Faktoren einbeziehen. Denn eine solche Finanzierung kann sich für einen Investor rechnen, weil er Zinsen und Tilgung des Kredits aus den laufenden Mieteinnahmen finanziert. Deshalb wählen Selbstständige und Freiberufler diesen Finanzierungsweg gerne. Zwar verlangen die Banken für die Finanzierung einer Mietimmobilie ohne Eigenkapital einen höheren Zins als für eine Finanzierung mit einem üblichen Eigenkapital von 20 % oder 30 %. Selbständige und Freiberufler können jedoch oftmals andere Sicherheiten geben und daher günstigere Konditionen aushandeln.

Aber: Ein solches Finanzierungskonzept muss genau bedacht werden. Weil Mieteinnahmen der Einkommensteuer unterliegen, müssen sie gegen die Ausgaben für den Kredit gegengerechnet werden. Gerade weil sich die Zinsen auf einem historisch niedrigen Niveau bewegen, sind die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten oftmals gering. Hohe Mieteinnahmen steigern hingegen die Einkommensteuer.