Die Messgröße für den Erfolg eines Investments in eine vermietete Immobilie ist die Rendite. Für die Ermittlung spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle. Die wesentlichen sind: Höhe des Eigenkapitals, Kosten des Kredits (Zinsen und Tilgung), Höhe der Mieteinnahmen und Steuer.
Renditefaktoren einer vermieteten Immobilie
- Kaufpreis
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notargebühren, Erschließungskosten) erhöhen den Kaufpreis, sind aber nicht von der Steuer absetzbar.
- Mögliche Kosten für Renovierungen
- Die Höhe des Eigenkapitals bestimmt die Kosten des Kredits.
- Mieteinnahmen zählen als Einkommen, dementsprechend muss dafür Einkommensteuer entrichtet werden.
- Gegen diese steuerliche Belastung können bei einer vermieteten Immobilie die Zinsen für den Kredit und bestimmte Ausgaben, etwa für Sanierungen, gegengerechnet werden.
- Weitere laufende Kosten: Rücklagen für Reparaturen und Renovierungen, Instandsetzungsrücklage (bei Hausgemeinschaften)
Bei der Ausarbeitung des Finanzierungkonzepts für den Erwerb einer vermieteten Immobilie sollte sich ein Investor über die Ziele des Investments im Klaren zu sein. Er sollte sich folgende Fragen stellen:
- Sollen die Mietennahmen langfristig Bestandteil der Altersvorsorge sein?
- Soll sofort oder sehr rasch nach dem Kauf der Immobilie durch die Vermietung Einkommen erzielt werden?
- Wird vor allem auf die Wertsteigerung der Immobilie und deren Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren gesetzt?
- Geht es wesentlich um einen Werterhalt des eigenen Kapitals, weil eine stärkere Inflation befürchtet wird?
Abhängig von den Zielen kann beispielsweise die Entscheidung für einen Kredit mit langer oder kurzer Laufzeit fallen:
- Ist der Zeithorizont lang, kann auch der Kredit eine lange Laufzeit haben. Dadurch steigt zwar meistens die monatliche Belastung für die Bedienung des Kredits, dies kann aber möglicherweise durch die Mieteinnahmen kompensiert werden.
- Ist der Zeithorizont kurz, ist eine rasche Entschuldung geboten. Dann sollte viel Eigenkapital vorhanden sein und eine höhere Tilgung vereinbart werden, um den Kredit schnell abzulösen. Immer bedacht werden muss die zu entrichtende Einkommensteuer für die Mieteinnahmen.
Fazit: Einen Königsweg gibt es nicht. In jedem Fall ist die sorgfältige Prüfung aller Faktoren unabdingbar.
