Kernstück vieler Immobilienfinanzierungen ist ein Annuitätendarlehen. Es ist die häufigste und zugleich transparenteste Form der Finanzierung. Das Annuitätendarlehen kann sowohl zur Finanzierung selbstgenutzter Immobilien als auch vermieteter Immobilien genutzt werden.
Die Vorteile:
- Zins- und Tilgungsraten werden für eine bestimmte Frist festgeschrieben.
- Das Darlehen wird wie bei einer Miete in konstanten Beträgen zurückgezahlt.
- Jede Monatsrate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen.
- Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils.
- Endet die Zinsbindungsfrist vor der vollständigen Tilgung des Kredits ist eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld erforderlich.
Wird die Zinsbindung für die gesamte Kreditlaufzeit festgelegt, spricht man von einem Volltilgerdarlehen. Ein solches Darlehen eignet sich allerdings meist nur für Gutverdiener. Rechenbeispiel: Ein Volltilgerdarlehen über 200.000 Euro muss bei Zinsen von 4 % und 5 % Tilgung knapp 15 Jahre lang mit monatlich 1.500 Euro bedient werden.
Flexibilität bei der Tilgung: Flexibilität wird durch Vereinbarung eines Sondertilgungsrechts oder einer flexiblen Tilgungsrate erreicht. Letztere erlaubt während der Zinsbindung den Tilgungssatz mehrfach (meist ein- oder zweimal) nach oben oder unten anzupassen – je nach finanzieller Situation. Eine Sondertilgung gibt das Recht, 5 % oder manchmal auch 10 % der Darlehenssumme pro Jahr außer der Reihe zu tilgen. Viele Banken gewähren das Sondertilgungsrecht kostenlos.
Rechner: Laufzeiten, Monatsraten, Zinsaufwand und Restschuld bei unterschiedlichen Zins- und Tilgungssätzen lassen sich bequem selbst berechnen. Ein komfortabler Annuitätenrechner findet sich unter: www.annuitaetenrechner.org.
Tipp Anschlussfinanzierung: Wer sich bereits vor Ablauf der Zinsbindung ein gerade günstiges Zinsniveau für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern will, kann ein Forward-Darlehen aufnehmen. Dies ist bis zu 60 Monate im Voraus möglich, kostet allerdings einen gewissen Zinszuschlag. Üblich sind derzeit 0,25 bis 0,5 Prozentpunkte pro Jahr Vorlaufzeit.
