Selbstgenutzte Immobilie
Renditechance: Das bedeuten die Punkte
Sicherheit: Das bedeuten die Punkte
Verfügbarkeit: Das bedeuten die Punkte
Anlagehorizont:
> 10 Jahre

Eine Immobilie ist keine flexible Form der Geldanlage. Das besagt schon das Wort immobil, es bedeutet unbeweglich. Zugleich verbinden Anleger mit der eigenen Immobilie vor allem Sicherheit. Für die meisten Menschen ist der Kauf einer Immobilie, ob Haus oder Wohnung, die größte Anschaffung ihres Lebens. Deshalb sollten Vorteile und Nachteile gut bedacht werden.

    Eine selbstgenutzte Immobilie wird meist mit Blick auf die Altersvorsorge und ein mietfreies Wohnen im Alter gekauft. Damit aus dem Kauf einer selbstgenutzten Immobilie eine rentable Geldanlage wird, sind folgende Punkte zu beachten:

    • Gefühle: Mit dem Kauf einer Immobilie verwirklichen sich die meisten Menschen einen Lebenstraum. Damit sind bei dieser Geldanlage meist mehr Gefühle im Spiel als bei anderen Anlageformen - abgesehen vielleicht von Gold. Gefühle sind aber keine guten Ratgeber für die Geldanlage.
    • Kaufpreis: Auch beim Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie gilt die Kaufmannsregel: Der Gewinn liegt im Einkauf. Beim Erwerb gesparte Kosten schlagen mit geringeren Finanzierungskosten, sprich: niedrigerer Verschuldung, zu Buche.
    • Art der Finanzierung: Der Immobilienkauf ist fast immer kreditfinanziert. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Kaufsumme plus Ausgaben für Grundbucheintrag und Notar sollten Eigenkapital sein. Dies verbessert die Verhandlungsposition gegenüber der Bank und hält die Kreditzinsen niedrig.
    • Staatliche Hilfe: Die zahlreichen Förderprogramme des Bundes, der Länder und teilweise auch der Gemeinden sollten geprüft und, wenn möglich, in die Finanzierung eingebunden werden.
    • Dauer der Finanzierung: Die Abzahlung einer Immobilie läuft häufig über 20 und mehr Jahre. Das Ziel sollte deshalb sein, niedrige Zinsen für einen langen Zeitraum auszuhandeln. In der gegenwärtigen Niedrigzinsphase kann es sich deshalb lohnen, einen Kredit über 15 oder 20 Jahre festzuschreiben. Dennoch: Bei der Aufstellung eines langfristigen Finanzierungsplans sollte die Bank  eine Zinserhöhung nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist, etwa nach 10 Jahren, kalkulieren. So sind Zinsrisiken leichter zu erkennen.
    • Höhe der Zinsen: Angesichts des derzeit niedrigen Zinsniveaus sollten Immobilienkäufer bedenken, ihren Immobilienkredit über mehr als die meist von Banken und Sparkassen angebotenen ein Prozent Tilgung abzuschließen sowie die Möglichkeit von Sondertilgungen in ihren Vertrag mit aufzunehmen. Ziel muss es immer sein, Kredite so rasch wie möglich zu tilgen.
    • Künftige Wertsteigerung Mit welcher Steigerung wird gerechnet? Gibt es Vergleichzahlen? Die Höhe der angenommenen Wertsteigerung ist eine wichtige Maßzahl für die Berechnung der Rendite der Geldanlage Immobilie.
    • Vergleichsmiete: Wie hoch ist eine vergleichbare Miete über den Zeitraum des Immobilienbesitzes? Dieser Wert ist ebenfalls eine wichtige Maßzahl für die Berechnung der Rendite der Geldanlage Immobilie.
    • Lage der Immobilie: Lage, Lage, Lage - wo sich eine Immobilie befindet, ist von zentraler Bedeutung Die demografische Entwicklung zeigt den Trend zum Wohnen in der Stadt. Bei Immobilien in Vorstädten oder gar auf dem Land ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass Sie bei einem späteren Verkauf keine Wertsteigerung erzielen. Und auch in den Städten sollten sich Käufer sehr genau die Lage anschauen, Preise in Anzeigen vergleichen, Makler nach dem allgemeinen Preisniveau befragen und, wo zugänglich, Werttabellen zu Rate ziehen.
    • Steuern: Wer seine selbstgenutzte Immobilie 10 Jahre nach Kauf wieder verkauft, muss keine Steuern auf einen dabei erzielten Gewinn zahlen.

    Bereits vor dem Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie sollten Käufer über deren spätere Nutzung nachdenken. Was geschieht, wenn die Kinder aus dem Haus sind? Wird man in der Immobilie wohnen bleiben? Wenn ja, sind spätere größere Umbauten notwendig (Zusatzkosten)?

    Selbstgenutzte Immobilie auf einen Blick

    Vorteile:

    Nachteile:

    • Sicherheit in den eigenen Wänden
    • Ersparnis durch Miet- und Steuerfreiheit nach Abzahlung der Immobilie
    • bei günstiger Finanzierung gute Nachsteuerrendite
    • ggf. Wertsteigerung und steuerfreier Gewinn bei Verkauf nach 10 Jahren
    • Hohe Anschaffungskosten
    • lange Verschuldung
    • Zinsrisiko nach Ablauf der ersten Zinsbindung
    • ggf. keine Wertsteigerung wegen demografischer Veränderungen oder falscher Lage

    Sicherheit:

    In punkto Sicherheit ist die Immobilie eine gute Wahl. Allerdings müssen vor einem Immobilienkauf Lage, Finanzierung und Dauer der Verschuldung durchgerechnet werden.

    Geeignet für:

    Eine Immobilie ist immer eine langfristige Geldanlage.

    Aufgepasst:

    Lage, Finanzierung und Dauer der Verschuldung sind wesentliche Faktoren beim Immobilienerwerb. Käufer sollten vor einer Kreditaufnahme in jedem Fall Angebote verschiedener Banken, Sparkassen und unabhängiger Kreditfinanzierer einholen. Wichtig ist es, sich die gesamte Finanzierungsdauer durchrechnen zu lassen, vor allem für den Zeitpunkt nach Ablauf eines ersten, häufig nur über 10 Jahre laufenden Kredits.

    Alternative Anlagemöglichkeiten:

    Die Alternative zur selbstgenutzten Immobilie ist das Leben in einer Mietwohnung und das gleichzeitige Anlegen des „gesparten" Kapitals. Hierfür kommen sämtliche langfristigen Anlageformen in Betracht, unter anderem:

    1. vermietete Immbolie
    2. Aktienfonds
    3. Rentenfonds
    4. Offene Immobilienfonds
    5. Staatsanleihen

    Tipp:

    Sonderfall Verrentung. Anders als in Großbritannien oder Frankreich ist in Deutschland diese Art der Nutzung einer Immobilie als Geldanlage noch nicht weit verbreitet. Funktionsweise: Verkauf der Immobilie auf Rentenbasis. Käufer ist eine Bank oder ein privater Investor. Der Verkäufer der Immobilie hat lebenslanges Wohnrecht. Nach dessen Tod erbt der Käufer die Immobilie.

    Das Wohnrecht wird berechnet - etwa mit einer Vergleichsmiete - und gegen den Wert des Objektes gegengerechnet. Die mögliche Differenz zwischen Wohnrechtswert und Objektwert wird mit einer monatlichen Rentenzahlung an den Verkäufer ausgeglichen.

    Zum Thema einer selbstgenutzten denkmalgeschützten Immobilie lesen Sie bitte den Tipp unter Vermietete Immobilie.