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> 10 Jahre
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Der Kauf einer Immobilie zum Zwecke ihrer Vermietung ist eine große Geldanlage. Sie wollte wohl überlegt sein, weil sie sehr viel Kapital über einen langen Zeitraum bindet.
Eine vermietete Immobilie wird vor allem als langfristige Geldanlage mit sicheren (Miet-)Einkünften und damit als Mittel der Altersvorsorge gekauft. Damit aus einer vermieteten Immobilie eine rentable Geldanlage wird, sind insbesondere folgende Punkte zu beachten:Lage der Immobilie , Kaufpreis, Art der Finanzierung, Staatliche Hilfe, Dauer der Finanzierung, Höhe der Zinsen, Künftige Wertsteigerung, Vergleichsmiete - die entsprechenden Informationen finden Sie bei der Anlageform Selbstgenutzte Immobilie.
Für eine vermietete Immobilie sollten zusätzlich folgende Fragen geklärt werden:
- Steuern: Mieteinnahmen sind im Einkommensteuergesetz steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ((§ 21 EStG). Diese Einnahmen können aus der Nettomiete und den Nebenkostenvorauszahlungen bestehen.Den Einnahmen stehen Werbungskosten gegenüber. Dabei handelt es sich um alle Ausgaben, die »dem Erwerb, der Sicherung und Erhaltung« (§ 9 EStG) dienen. Wichtig, weil meist größte Ausgabe, sind vor allem die Schuldzinsen, die im Rahmen der Finanzierung der vermieteten Immobilie anfallen. Hinzu kommen u.a. Ausgaben für Renovierungen und Instandhaltung. Übersteigen die Ausgaben die Einnahmen, entsteht ein Verlust, der zu Steuerersparnissen führt.
- Steuern II: Wer seine vermietete Immobilie 10 Jahre nach Kauf wieder verkauft, muss keine Steuern auf einen dabei erzielten Gewinn zahlen.
- Mieter: Bereits vor dem Erwerb einer vermieteten Immobilie sollten Käufer über die Art der gewollten Mieter und die spätere Nutzung oder den möglichen Zeitpunkt eines Verkaufs der Immobilie nachdenken. Mögliche Fragen, die sich potenzielle Vermieter einer Immobilie stellen sollten: In welchem Umfeld liegt die Immobilie? eignet sich die Wohnung für Käufer mit Kindern? Was werden die Mieter machen, wenn die Kinder aus dem Haus sind? Wird man in der Immobilie wohnen bleiben oder muss man sich 10-20 Jahre später um Nachmieter kümmern? Wann sind größere Renovierungsarbeiten oder Umbauten notwendig und welche Zusatzkosten müssen dann finanziert werden?
- Verwaltung: Eine vermietete Immobilie erfordert Pflege zum Werterhalt. Wer sich selbst um die Verwaltung kümmert, spart zwar Kosten, muss dafür aber Zeit und Kraft aufwenden. Einfacher ist das Einschalten einer Verwaltung, die allerdings Kosten verursacht
Vorteile: |
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Sicherheit:
In punkto Sicherheit sollten ist die Immobilie eine gute Wahl. Allerdings müssen vor einem Immobilienkauf Lage, Finanzierung und Dauer der Verschuldung durchgerechnet werden.
Geeignet für:
Eine Immobilie ist immer eine langfristige Geldanlage.
Aufgepasst:
Eine vermietete Immobilie als Steuersparmodell ist riskant, weil der Besitzer nicht auf alle Faktoren ständig Einfluss hat. Lage, Finanzierung und Dauer der Verschuldung sind wesentliche Faktoren beim Immobilienerwerb. Käufer sollten vor einer Kreditaufnahme in jedem Fall Angebote verschiedener Banken, Sparkassen und unabhängiger Kreditfinanzierer einholen. Wichtig ist es, sich die gesamte Finanzierungsdauer durchrechnen zu lassen, vor allem für den Zeitpunkt nach Ablauf eines ersten, häufig nur über 10 Jahre laufenden Kredits.
Alternative Anlagemöglichkeiten:
Die Alternative zum Erwerb vermieteten Immobilie ist die Anlage des „gesparten" Kapitals. Hierfür kommen sämtliche langfristigen Anlageformen in Betracht, unter anderem:
Tipp:
Sonderfall denkmalgeschützte Immobilie. Diese Kapitalanlage lohnt sich wegen steuerlicher Vorteile vor allem für Investoren mit hohen Einkommen. Der Gesetzgeber belohnt den hohen Sanierungsbedarf solcher Immobilien. Derzeit wird für die Sanierungskosten gemäß § 7i Einkommensteuergesetz folgende Abschreibungsmöglichkeit gewährt:
Jahr 1 bis Jahr 8: 9% jährlich, Jahr 9 bis Jahr 12: 7% jährlich. Aufgrund ihrer Lage und der Wertschätzung, die solche Objekte genießen, können denkmalgeschützte Immobilien eine sichere Anlage sein. Wichtig ist hierbei vor allem die Auswahl eines erfahrenen Anbieters. Um die Vorteile und Risiken dieser Geldanlage im Einzelfall richtig abschätzen zu können, sollte in jedem Fall der eigene Steuerberater vor dem Kauf hinzugezogen werden.
Bei selbstgenutzten Baudenkmalen: Der Sonderausgabenabzug für Baumaßnahmen an selbst genutzten Baudenkmalen und Gebäuden in Sanierungsgebieten beträgt jährlich bis zu 9 % über 10 Jahre. § 10f EStG.
Voraussetzung ist in beiden Fällen die Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde, dass es sich um denkmalpflegerisch erforderliche Arbeiten handelt und diese nach den Vorgaben der Denkmalbehörde durchgeführt wurden.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann für Denkmale die Grundsteuer erlassen werden (§ 32 GrStG). Darüber hinaus ist eine Senkung des Einheitswertes möglich, der die Höhe der Grundsteuer bestimmt. Pauschal werden von den Finanzbehörden 5 % anerkannt.
