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> 10 Jahre
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Bei dem Kauf von Pflegeimmobilien handelt es sich um den Erwerb von Teileigentum in einer Pflegeimmobilien-Einrichtung, dies wird auch als Direktinvestment bezeichnet.
Der Kauf einer Pflegeimmobilie ist – im Gegensatz Erwerb von Anteilen an einem Pflegeimmobilienfonds – eine klassische Kapitalanlage. Der Käufer wird mit einer exakten Beschreibung seines Anteils an der Pflegeimmobilie ins Grundbuch eingetragen. Hinzu kommen die Verwaltung des Objekts, die Vermietung der einzelnen Apartments sowie der Pflegedienst. Damit aus dem Kauf einer Pflegeimmobilie eine rentable Kapitalanlage wird, sind insbesondere folgende Punkte zu beachten: Lage der Immobilie, Kaufpreis, Art der Finanzierung, staatliche Hilfe, Dauer der Finanzierung, Höhe der Zinsen, künftige Wertsteigerung, Vergleichsmiete – die entsprechenden Informationen finden Sie bei der Anlageform Selbstgenutzte Immobilie. Darüberhinaus sollte der Käufer von Pflegeimmobilien folgende Punkte beachten:
- Lage: Während es bei normalen Immobilien heißt: „Lage, Lage, Lage!“, gelten bei einer Pflegeimmobilie für den Standort des Objekts andere Kriterien. Von zentraler Bedeutung ist, ob die Pflegeimmobilie an dem Standort, an dem sie steht oder gebaut wird, auch benötigt wird. Gibt es viele alte Menschen in der nahen Umgebung? Wie sieht das Einzugsgebiet aus: Einkaufsmöglichkeiten in Laufweite, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Nähe von (Fach-) Ärzten sind wesentlich.
- Zustand des Objekts: Bei einem Neubau sind viele Dinge selbstverständlich (auch wenn sie geprüft werden müssen). Bei älteren Immobilien ist der Zustand des Objekts wichtig. Wie sieht der mögliche Instandhaltungsbedarf aus? In welchem Zustand ist die Bausubstanz? Wie sieht es mit der Qualität der Ausstattung aus? Welche Größe haben die Zimmer? Sind sie später auch als Zweibettzimmer nutzbar? Wie sind die Bäder angeordnet? Entsprechen sie heutigen Pflegestandards?
- Mietvertrag: Es muss ein langfristiger Vertrag mit dem Betreiber abgeschlossen werden.
- Betreiber: Handelt es sich um einen kleinen oder großen Betreiber? Kleine Betreiber sind zwar häufig bei der Pflege gut, haben aber oft das Kostenmanagement nicht im Griff und verfügen auch nicht über die finanzielle Substanz für aufwändige Instandhaltungsmaßnahmen. Große Betreiber können Mietausfälle an einem Standort ggf. mit Einnahmen aus anderen Standorten ausgleichen. Wie ist es insgesamt um die Erfahrung des Betreibers bestellt?
- Kaufpreis: Wie nahezu im gesamten Immobilienmarkt sind auch die Preise für Pflegeimmobilien gestiegen. Hier gilt der alte Satz: Billig einkaufen, teurer verkaufen natürlich auch. Tatsächlich dürften in Randlagen – im Vergleich zu den für das Wohnen bevorzugten Innenstadtlagen – niedrigere Preise bezahlt werden. Allerdings ist immer das Einzugsgebiet beim Kauf besonders zu beachten.
- Finanzierung: Natürlich ist eine Kreditfinanzierung immer möglich. Der Immobilienkauf ist fast immer kreditfinanziert. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Kaufsumme plus Ausgaben für Grundbucheintrag und Notar sollten Eigenkapital sein. Darüberhinaus bietet sich eine Tilgungsrate von mehr als einem Prozent an. Dies verbessert die Verhandlungsposition gegenüber der Bank und hält die Kreditzinsen niedrig.
- Kosten entstehen für die Verwaltung des Objekts, die Vermietung der einzelnen Apartments sowie den Pflegedienst. Dies übernimmt bzw. managt in der Regel der Betreiber. Diese Kosten gehen in die Gesamtkostenrechnung im Hinblick auf die Rendite.
- Ausbleiben der Miete: Damit ist – neben der Lage – eines der Hauptrisiken diese Kapitalanlage genannt. Schon häufig haben Betreiber die Phase vor der Eröffnung (Pre-Opening), etwa durch Bauverzögerungen und nicht ausreichende Zwischenfinanzierung, oder die Anlaufphase (Past-Opening) nicht überstanden, weil Verluste durch eine zu geringe Belegung entstehen, und mussten Insolvenz anmelden. Hier müssen Pflegeimmobilien-Käufer die Betreiber vor dem Kauf ausreichend prüfen.
- Möglicher Verkauf:Hierfür gelten ähnliche Regeln wie für den Verkauf einer normalen Immobilie. Angesichts des Mangels an Pflegeimmobilien dürften zurzeit und in absehbarer Zukunft gute Verkaufspreise erzielt werden.
- Rendite: Die Rendite einer Pflegeimmobilie wird im Markt gemeinhin mit 5 Prozent angenommen. Durch erhöhte Bautätigkeit und ein weiteres Ansteigen der Grundstücks- und Baupreise kann die Rendite in Zukunft allerdings niedriger liegen.
- Steuern: Mieteinnahmen müssen mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Kreditzinsen können von der Steuer abgezogen werden.
Vorteile: |
Nachteile: |
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Sicherheit:
In punkto Sicherheit ist der Kauf einer Pflegeimmobilie im Prinzip eine gute Wahl. Allerdings handelt es sich um ein Nischeninvestment. Deshalb müssen vor dem Erwerb deren besondere geografische Lage, Finanzierung und Dauer der Verschuldung durchgerechnet und Auskünfte über den Betreiber eingeholt werden.
Geeignet für:
Eine Pflegeimmobilie ist immer eine langfristige Geldanlage.
Aufgepasst:
Durch ein Investment in eine Pflegeimmobilie besteht keine Garantie für einen Pflegeplatz in der Immobilie, deren Teilhaber man ist, oder in einer anderen Pflegeimmobilie des Anbieters.
Alternative Anlagemöglichkeiten:
Die Alternative zum Erwerb einer Pflegeimmobilie ist vor allem der Kauf einer normalen vermieteten Immobilie, aber auch ist die Anlage des „gesparten“ Kapitals. Hierfür kommen sämtliche langfristigen Anlageformen in Betracht, unter anderem:
