Jede Immobilienfinanzierung ist anders, aber immer geht es darum, ein tragfähiges Finanzierungskonzept zu erstellen. Dieses sollte die vorhandenen Möglichkeiten ausnutzen, die vorhandenen Risiken aber auch nicht ausblenden.

Sobald der Kreditbedarf ermittelt worden ist und geprüft wurde, ob staatliche Fördermittel abgerufen werden können, kann ein stimmiges Finanzierungskonzept erstellt werden. Für das richtige Konzept muss zwischen der Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie oder einer vermieteten Immobilie unterschieden werden.

Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie: Schnell entschulden und/oder lange Zinsbindung! Wie Bauherren günstige Zinsen finden, lesen Sie hier. Als wesentliche Finanzierungsvarianten für die eigenen vier Wände stehen Annuitätendarlehen und Bausparen zur Verfügung.

Je schneller ein Darlehen zurückgezahlt wird, desto geringer fällt die Gesamtzinsbelastung aus. Beispiel hohe Tilgung: Wer bei einem Zins von 3 % ein Darlehen über 200.000 Euro mit 3 statt 1 % tilgt, zahlt monatlich zwar 1000 statt 667 Euro, hat sein Eigenheim aber 23 Jahre früher abbezahlt und reduziert seine Gesamtzinskosten um über 92.500 Euro. Eine hohe Tilgungsrate bedeutet also über die gesamte Darlehenszeit weniger Kosten.

Beispiel lange Zinsbindung: Angesichts des historischen Zinstiefs zahlt sich auch eine lange Zinsbindung aus – trotz höherer Zinsen für längere Laufzeiten. Denn der Zinsaufschlag für 20-jährige Darlehen gegenüber solchen mit 10-jähriger Zinsbindung liegt derzeit bei etwa 0,6 Prozent. Die Tabelle zeigt die Vorteile längerer Laufzeiten.

Restschuldvergleich für ein Darlehen von 100.000 Euro
Zinsbindung 10 Jahre / 10 Jahre (Anschlussfinanzierung) 20 Jahre
Effektivzins 2,9 %  / 4,9 % 3,5 %
Tilgungsrate 3 %  / 3 % 3 %
Monatsrate 492 € / 430 € 542 €
Restschuld nach 20 Jahren 40.052 € 13.283 €

Tipp: Der Vorteil der Variante einer längeren Laufzeit liegt darin begründet, dass die Monatsrate über einen sehr langen Zeitraum verhältnismäßig gering bleibt. Dies verschafft vor allem bei kleineren Einkommen eine möglichst hohe Sicherheit für den Immobilienbesitzer.

Der Vergleich der beiden Beispiele zeigt: Die monatliche Mehrbelastung bei längerer Laufzeit ist mit 50 Euro gering, die Restschuld nach 20 Jahren mit 13.283 Euro überschaubar, auch wenn die Gesamtkosten höher ausfallen. Bei 10-jähriger, also kürzerer Laufzeit dagegen müsste eine Anschlussfinanzierung für über 65.000 Euro vorgenommen werden. Das Risiko liegt hier: Angenommen bei gleicher Tilgungsrate (3 %) und Laufzeit stiege der Folgezins um 2 auf 4,9 Prozent, so bestünde bei einer Monatsrate von 430 Euro nach weiteren 10 Jahren immer noch eine Restschuld von 40.052 Euro. Wer ruhig schlafen und dabei noch Geld sparen will, sollte seinen Finanzierungsspielraum für eine möglichst lange Zinsbindung nutzen.

Welche Finanzierungsvariante für das eigene Finanzierungskonzept gewählt wird, hängt von individuellen Faktoren ab. Wichtig ist eine finanziell tragfähige Lösung, die niedrige Zinsen, schnelle Entschuldung und hohe staatliche Förderung bestmöglich kombiniert. Idealerweise kommt dabei eine Belastung von nicht mehr als 20 bis 30 Prozent Ihres Nettoeinkommens heraus.

Finanzierung einer Mietimmobilie: Hierfür gibt es sehr viele Varianten:

  • Vollständige Finanzierung der vermieteten Immobilie ausschließlich mit Eigenkapital.
  • Vollständige Finanzierung der vermieteten Immobilie ohne Eigenkapital, Zinsen und Tilgung für den Kredit werden gänzlich über die Mieteinnahmen erbracht.
  • Teilfinanzierung der vermieteten Immobilie: Kombination von Eigenkapital und Kredit für die Immobilienfinanzierung. Durch den Einsatz von Eigenkapital werden die Kosten des Kredits gesenkt, weil ggf. niedrigere Zinsen und eine höhere Tilgung realisiert werden als bei einer vollständigen Finanzierung ohne Eigenkapital.

Für die Kosten des Kredits, also die Höhe der Zinsen und die Tilgung gelten im Prinzip die gleichen Regeln wie bei der Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie: Schnell entschulden und/oder lange Zinsbindung! Hinzu kommen allerdings noch steuerliche Überlegungen, die in jedem Einzelfall geklärt werden müssen. Die Vergleichsgröße für den Erfolg eines Investments in eine Mietimmobilie ist die Rendite.